一、一线强二线集体松绑，限购门槛全面下调
进入2026年二季度，楼市政策迎来新一轮密集调整，不再是零星城市试探，而是全国范围、力度空前的系统性松绑。
一线城市率先打破"全面限购"惯性，采取"保核心、放外围"策略。北京明确，非京籍家庭购五环外住房社保年限从5年降至1年，五环内降至2年，多孩家庭可额外增购1套。上海2月26日落地"沪七条"，外环内非户籍社保从3年缩至1年，满3年可增购1套，居住证满5年全市可购1套。深圳盐田、大鹏等非核心区全面放开，核心区放宽套数限制。
强二线城市动作更大。4月2日南京通知，非户籍社保从3年降至1年，江北、江宁等区域直接取消社保审核，二套房首付降至35%。杭州4月3日取消余杭、萧山、临平限购，外地户籍无需社保可购，本科以上人才享3-10万补贴。苏州全面取消限购，不看户籍、社保、套数，公积金单人贷100万、家庭150万。成都、武汉、重庆等全面解绑，三四线城市基本无门槛，叠加契税减免、购房补贴，购房限制基本清零。
这轮松绑解决了多年"没资格买"的痛点，刚需、改善、外地需求全面释放，为市场回暖筑牢基础。
二、房票拆迁全面推广，万亿资金定向入楼市
2026年楼市另一王炸——房票拆迁，全国近300个地级市落地，替代传统货币棚改，成为去库存核心抓手。
房票即拆迁补偿专用票据，与货币补偿等值，不打折。核心规则：12个月内使用享5%-8%奖励，减免契税、个税；可买新房、二手房、保障房，选择远超安置房；逾期可转回货币，本金无损。
相比传统现金补偿，房票优势明显。过去拆迁户仅70%现金买房，剩余存银行或消费；房票100%定向流入楼市，多数家庭还会自掏腰包换大房、好房，直接撬动交易量。上海嘉定区房票认购460余套新房，占区域销量14%；南京江宁靠房票去化6000多套库存。广州、南京等扩围至二手房，盘活巨量存量，打通"卖一买一"链条。
房票不是大水漫灌，而是精准输血，既保障拆迁户权益，又快速消化库存，形成政策、市场、民生多赢。
三、信贷税费双重利好，购房成本创历史新低
限购、房票之外，信贷与税费同步让利，购房成本降至近年最低。
信贷方面，首套房首付普遍15%-20%，二套25%-35%。首套房贷利率多在2.95%-3.2%，二套3.2%-3.5%，处于历史低位。公积金贷款额度上调，上海首套最高240万，多孩+绿色建筑达324万；多地实现异地贷款、灵活提取，降低置换成本。
税费优化力度大。2026年1月起，住房增值税免征年限从5年缩至2年，不满2年征收率从5%降至3%。卖房后1年内买房，按比例退个税，促进置换流通。多地减免契税、发放补贴，如杭州人才补贴、苏州契税减半，进一步降低支出。
低首付、低利率、低税费三重加持，购房门槛与成本双降，激活积压需求。
四、市场数据全面回暖，复苏拐点已确认
政策发力下，2026年楼市数据触底回升，拐点明确。
国家统计局数据：1月百城新房均价环比涨0.18%，结束12个月连跌。2月70城新房涨价城市10个，较1月增5个；一线城市新房由降转涨，北京、上海均涨0.2%。二手房更关键，北京、上海环比分别涨0.3%、0.2%，结束9-10个月下跌。
3月以来热度提升。上海单日成交破千套，南京、杭州优质板块议价空间从10%缩至3%内，部分改善房、学区房挂牌价上调3%-5%。二手房占比超60%，存量盘活加速，市场从"单边下跌"转向"企稳回升"。
五、分化加剧：核心区领涨，非核心稳量
此轮回暖非普涨，而是"二八分化"。
一线与强二线核心区（北京五环内、上海内环、深圳南山、杭州西湖等），依托人口、产业、配套优势，需求坚挺，价格温和上涨4%-6%，优质房源涨幅超8%。
远郊、三四线库存高区，以"以价换量"去库存为主，价格稳定或微跌，成交量回升。市场逻辑从"炒房获利"转向"居住为主"，回归房住不炒。
六、政策定调：稳字当头，长效健康发展
2026年政府工作报告明确"着力稳定房地产市场"，告别"大水漫灌"，转向"控增量、去库存、优供给"。
中央强调"防风险、保民生、稳市场"，不允许大起大落。供给端收紧住宅用地，鼓励绿色、品质住宅；多渠道盘活存量，收购存量房转保障房，构建"商品房+保障房"双体系。
政策目标是平稳健康，非短期暴涨。楼市将进入"温和修复、分化运行"新常态，周期拉长、波动减小。
七、刚需改善窗口期，如何理性购房
当前是刚需、改善的好时机，但需理性决策。
刚需优先选核心城市主城区、近郊区，选地铁、学校、商业配套全的楼盘，兼顾自住与保值。改善关注品质、物业、户型，优先"卖旧买新"，享受税费优惠。
避开远郊无配套、高库存项目，不盲目加杠杆，量力而行，以自住需求为核心。
结语
限购松绑+房票拆迁+信贷税费利好，三重共振下，全国楼市正告别低迷，进入企稳回升新阶段。这不是过去的暴涨狂飙，而是回归理性的健康复苏，核心区稳中有升，非核心量增价稳。
温馨提醒：本文为2026年4月6日个人观点，不构成投资建议。楼市因城施策，购房前请核对当地最新政策，理性决策。
你觉得接下来核心城市楼市会持续回暖吗？刚需现在该不该上车？来评论区聊聊～
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